El Govern central ha anunciat aquests dies la intenció de fer una reforma legal per limitar el preu dels lloguers en els mercats en tensió, i ha avançat que es preveu que es pugui aplicar amb caràcter retroactiu als contractes antics, fet que els juristes qüestionen que sigui possible perquè xocaria amb la Constitució i el Codi Civil.

La majoria dels jutges i magistrats que ha consultat Europa Press opinen que aquesta modificació no es podria imposar als contractes de lloguer que ja eren vigents segons el que estableixen els articles 9.3 de la Constitució, que garanteix “la irretroactivitat de les disposicions sancionadores no favorables o restrictives de drets individuals”, i el 1.255 del Codi Civil, pel que fa a com els contractants poden pactar el que vulguin sempre que no sigui contrari “a les lleis, a la moral ni a l’ordre públic”.

Els defensors de la tesi de la irretroactivitat han reivindicat que “en un mercat lliure regeix el principi d’autonomia contractual”, per la qual cosa el fet que es pretengui aplicar limitacions als contractes anteriors a la nova llei suposaria una “forta garrotada” a aquest principi jurídic, que identifiquen com una pedra de toc del sistema d’obligacions i contractes que hi ha a Espanya, i avisen que provocaria una gran inseguretat jurídica.

La magistrada Natalia Velilla ha explicat que “es permet la retroactivitat favorable”, però en aquest cas “no es pot imposar un topall màxim de lloger a la iniciativa privada i que això canviï els contractes” anteriors perquè “és restringir el dret a la propietat”. “Això és una barbaritat”, ha afirmat.

En la mateixa línia, alguns col·legues seus han indicat que la retroactivitat es podria justificar per als grans tenidors d’habitatges de lloguer i que s’extrapolin les normes de protecció als consumidors, però no per a particulars perquè aquí no seria clar quina és la part feble i quina la part forta del contracte.

La pandèmia com a excepció

En l’extrem contrari, el coordinador de la Comissió de Dret Civil de Jutgesses i Jutges per a la Democràcia (JJpD), Edmundo Rodríguez, creu que seria possible ajustar la renda dels contractes conforme a la nova llei, si així ho recull, perquè seria un “imperatiu legal” i “la relació entre els contractants s’ha de sotmetre al que diu la llei”.

De fet, Rodríguez ha dit que “això passa contínuament”. Així, ha esmentat els pactes als quals arriben el propietari i l’inquilí sobre el pagament de l’IVA o de l’IBI, que després es poden modificar per via legal. “Un altre cas típic”, ha apuntat, són les despeses hipotecàries, de les quals es fan càrrec els propietaris i legalment s’ha disposat que el banc els doni suport.

Els juristes que aposten per la irretroactivitat també afirmen que hi pot haver excepcions. Així, s’han referit a l’article 1.105 del Codi Civil, sobre com “ningú no es farà responsable dels fets que no s’hagin pogut preveure o que, tot i haver-se previst, són inevitables”, com els anomenats casos fortuïts o de força major. Per alguns experts, la pandèmia del coronavirus es podria emmarcar en aquest precepte i fer que s’apliqui retroactivament.

També han plantejat que és possible una excepció en els habitatges que s’han construït amb ajuts públics o amb preu de compra regulat. “Seria diferent si es tracta d’habitatge social”, ha coincidit Velilla.

El model català

La Llei 11/2020, del 18 de setembre, de Mesures Urgents en Matèria de Contenció de Rendes en els Contractes d’Arrendament d’Habitatge que funciona a Catalunya podria servir de “pista” per al model nacional.

La normativa catalana estableix que s’aplicarà als nous contractes de lloguer i als antics en els quals es facin modificacions, i se salvarà la qüestió de la retroactivitat. “Probablement s’utilitzarà la mateixa tècnica normativa”, han estimat aquestes fonts.

En qualsevol cas, han augurat inestabilitat en el mercat del lloguer. Tot i que no sigui per mandat legal, els inquilins podrien forçar els propietaris a adaptar el contracte a la nova llei en el cas que es neguin a abaixar la renda i el contracte vell s’esgotés, i amb el següent arrendatari sí que haurien d’acatar la norma vigent.